迎接存量房时代：中国住房供需十年变动

核心观点:十年一次的人口普查将住房纳入调查范围，是了解我国居民住房情况的宝贵数据根据第七次人口普查数据，中国城市住房供应已达到充足水平2020年城镇居民人均住房将达到1.06套，但仍低于发达国家水平未来会伴随着人均GDP的增长进一步增加，但速度会放缓从需求来看，未来最大的拖累在于出生人口下降，人口向城镇迁移，家庭规模小型化等人口因素将继续形成住房需求考虑到供求关系的变化，未来房地产增速将放缓，迎来存量房时代

城镇有多少房子库存:从总量上看，2020年我国住房将有517.2亿平方米，14.86亿套，其中，城镇居民家庭住房294.6亿平方米和8.1亿套，分别占57%和54.4%，与城镇居民家庭人口大体相当第六次人口普查数据显示，2010年城镇居民家庭住房总量为179亿平方米，5.5亿间，即2020年比2010年净增115.6亿平方米，2.6亿间

在现有的统计制度下，人均房间数是衡量住房适足性的一个很好的指标2020年，中国城镇居民人均住房达到1.06套，2010年为0.93套人均居室数大约在2015年后跨过1关口，由短缺走向充足，但仍低于发达国家，未来将伴随着人均GDP的增长进一步改善

分省看住房充足度:北方相对短缺，中西部过剩分省来看，上海人均房间数仅为0.83间，全国最低，北京和广东分别为0.92和0.94，也处于较低位置

中国的住房拥有率仍明显高于发达国家，与发展中国家大致相当可是，我们发现许多发展中地区的住房拥有率高于发达地区，不仅在国际上如此，在国内也是如此城镇住房拥有率高于城市，中西部地区和东部沿海地区

虽然只有约40%的家庭居住在购买的商品房中，但购买商品房的比例已大大增加，2000年仅为8.9%，2010年为26.4%，2020年为42.1%，而70%左右的新增住房需求会购买商品房年龄:按面积统计的竣工时间，2020年家庭住宅70%以上是2000年以后竣工的，2020年，中国住房平均年龄约为15.4年，远低于美国的39年，从各省来看，各省住房年龄呈现出东高西低的特点，其背后是用地指标向中西部地区倾斜的结果

长期住房需求:未来出生人口下降将拖累住房需求，而农村人口向城镇迁移，家庭平均人口减少等因素将支撑住房需求，年龄因素要复杂得多劳动年龄人口的减少会挤压住房需求，但家庭年龄的适度增加会增加住房需求

风险:第七次人口普查数据是调查员，不是调查室，可能会有误差，城市化速度不及预期，出生率低于预期。

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