贝壳研究院：28个大中城市平均住房空置率为12%

日前，RealData发布2022年中国主要城市住房空置率调查报告28个大中城市平均住房空置率为12%，处于较高区间

RealData中3个月以上无人居住的房屋定义为空置房，分别将样本小区的空置房户数和总户数相加，空置房户数/总户数即为城市住房空置率。

房屋空置率反映了房地产市场的发展潜力一般来说，5%—10%之间的空置率被认为是合理的，低于这个范围的空置率被认为是过低的，表明住房需求旺盛，潜在需求高如果空置率高于10%，则认为空置率过高，说明住房供应过剩，存在库存积压风险

报告显示，住房空置率的能级依次增加，一线城市平均为7%，二线城市为12%，三线城市为16%其中，只有9个城市空置率合理，大部分在10%—15%之间，6个城市高于15%

报告认为，从宏观层面来看，购房门槛，老龄化程度，租金回报都会影响住房空置率的变化。

比如，房价越高，按揭贷款比例越高，拥有多套住房的成本就越高，进而空置房的成本就越高，当老龄化达到一定程度，住房需求就会减少，住房空置率就会上升此外，持有空置房的机会成本，即租金回报水平，也是决定空置率的核心因素根据RealData的数据，房租和房屋空置率之间存在显著的负相关关系

在微观层面，报告显示，楼龄和物业类型是影响住宅空置率的两大因素。

就房屋本身的属性而言，伴随着住宅建筑的增长，房屋空置率逐渐降低五年内的住宅区空置率会伴随着楼龄的增加从30%下降到12%楼龄在5年以上的住宅小区空置率没有明显差异旧住宅区通常大多位于市中心，交通便利，住房需求旺盛，较早建成的城市中心区，也是优势教育资源的聚集区所有这些因素都有助于空置率的下降

从物业类型来看，同一城市不同类型的小区空置率明显不同住房空置率从低到高依次为住宅，公寓，别墅，住宅区整体空置率比别墅区低5%

RealData认为，一定程度的房屋空置率是合理的，也是必要的中国整体的城市化进程还是很快的，城市聚集的人口还是比较多的，尤其是工业发展快的热点城市一定程度的空置率有助于顺利接纳人口的涌入，避免住房供应紧张导致房价和房租的过快上涨

但空置率高也有风险，相当于潜在供应量大当房价下跌预期强烈时，大量空置房进入股市，将导致短期供应激增，加剧供需失衡，放大房价下跌风险今年二季度，部分城市放松限售，新上市二手房数量激增，一定程度上也反映出空置房数量过多

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